Acheter un bien immobilier en indivision à Cambrai : quels droits pour les concubins ?

Acheter un logement à deux est une étape importante dans la vie d’un couple. De plus en plus de concubins — c’est-à-dire des couples non mariés, sans PACS — choisissent de devenir propriétaires ensemble. À Cambrai, où le marché immobilier reste accessible et attractif pour les jeunes acheteurs, l’achat en indivision est la forme la plus courante.
Mais cette solution, simple en apparence, implique des règles précises. Comment répartir les parts ? Comment protéger son concubin ? Que se passe-t-il en cas de séparation ou de décès ? Cet article revient sur les points essentiels à connaître.

1. Pourquoi l’indivision est le régime le plus utilisé par les concubins ?

En absence de mariage ou de PACS, les concubins n’ont pas de régime matrimonial. Leur achat se fait donc automatiquement sous le régime de l’indivision : chacun est propriétaire d’une part du bien, exprimée en pourcentage.
À Cambrai, l’indivision est souvent choisie pour deux raisons :

·       simplicité : aucun montage juridique préalable

·       souplesse de financement : chacun apporte ce qu’il peut (apport personnel, crédit, frais)

L’indivision convient particulièrement aux jeunes couples achetant leur première résidence principale.

2. Faut-il obligatoirement acheter 50/50 ?

Contrairement à une idée reçue, l’achat en indivision ne se fait pas obligatoirement à parts égales.
Les parts doivent refléter la réalité du financement : si l’un des concubins apporte plus d’épargne personnelle ou prend en charge une plus grande part du crédit, cette différence doit apparaître dans l’acte d’achat.

Exemples concrets :

·       L’un verse 40 000 €, l’autre 20 000 €
→ 66 % / 34 %

·       Les deux remboursent le crédit à parts égales
→ 50 % / 50 %

Indiquer les parts exactes permet d’éviter les conflits en cas de séparation. Si cette répartition n’est pas prévue, la loi considérera que chacun détient 50 %, même si ce n’est pas la réalité financière.

3. Comment financer un bien en indivision à Cambrai ?

La plupart des banques accordent un seul emprunt au couple, les deux concubins étant coemprunteurs solidaires. Concrètement :

·       chacun est responsable du remboursement

·       si l’un ne paie plus, la banque se retourne vers l’autre

À cela s’ajoutent les frais annexes :

·       frais notariés

·       travaux

·       taxes

·       charges

Il est recommandé de garder toutes les preuves de paiement (virements, factures, participation aux travaux…) afin de justifier les apports de chacun si nécessaire.

4. Anticiper une séparation : un enjeu majeur

Même si l’achat se fait dans un contexte positif, il est essentiel d’anticiper l’avenir. En cas de séparation, nul ne peut être contraint de rester en indivision. Si l’un souhaite vendre sa part, plusieurs solutions existent :

A. Rachat de parts

L’un des concubins rachète la part de l’autre, souvent avec un nouveau prêt bancaire.
La valeur du bien est déterminée par une estimation immobilière.

B. Vente du bien

Le logement est vendu et le prix est réparti en fonction des parts.
Des ajustements sont possibles si l’un a payé plus de travaux ou de mensualités.

C. Désaccord

En cas de désaccord persistant, une procédure judiciaire peut être engagée.
D’où l’intérêt de prévoir des clauses anticipant une éventuelle séparation.

5. Peut-on protéger son concubin en cas de décès ?

Contrairement aux époux ou aux partenaires pacsés, les concubins n’ont aucun droit automatique sur le logement en cas de décès. Si le bien est détenu en indivision, les héritiers du défunt deviennent propriétaires de ses parts.

Conséquences fréquentes :

·       le survivant peut rester dans le logement uniquement si les héritiers sont d’accord

·       si les héritiers demandent la vente, le logement peut être mis en vente malgré l’opposition du concubin survivant

À Cambrai, de nombreuses situations délicates apparaissent lorsque le couple n’a pris aucune mesure. Il existe pourtant plusieurs options pour se protéger.

6. Les solutions pour sécuriser l’achat

Plusieurs dispositifs juridiques permettent de protéger le concubin ou de clarifier les droits de chacun.

A. La convention d’indivision

Elle fixe :

·       les parts exactes

·       l’usage du bien

·       la gestion des travaux

·       les règles en cas de séparation

Elle peut être conclue pour 5 ans, renouvelable, ou à durée indéterminée.

B. Le testament

Il permet d’attribuer au concubin survivant l’usufruit ou une partie des droits.
Attention : en France, la fiscalité entre concubins est lourde (droits de succession jusqu’à 60 %). La différence avec le PACS est très importante.

C. La clause de tontine

Elle prévoit que le survivant devient seul propriétaire.
Risques :

·       taxation élevée au décès

·       impossibilité de vendre durant la vie commune (blocage)

·       pas adaptée à tous les profils

D. La SCI

Créer une Société Civile Immobilière permet :

·       de répartir les parts librement

·       de prévoir des règles dans les statuts

·       de transmettre les parts (donation, succession)

Cependant, la SCI implique une gestion administrative et fiscale.

7. Le contexte local à Cambrai

À Cambrai, l’achat en indivision est fréquent dans les profils :

·       jeunes actifs 25-35 ans

·       couples avec premier emploi stable

·       achat de maisons de centre-ville ou pavillons périurbains

·       investissement dans l’ancien avec travaux

La hausse des prix dans certaines zones (proche du centre, secteur Vauban, quartiers résidentiels) pousse les acheteurs à se positionner à deux pour emprunter davantage.

La question de la protection du concubin se pose d’autant plus lorsque le couple réalise des travaux importants ou lorsqu’un apport personnel significatif est investi.

8. Questions fréquentes des concubins à Cambrai

·       Puis-je acheter sans être marié ?
Oui, via l’indivision ou une SCI.

·       Nous avons apporté des montants différents, comment faire ?
Indiquer les pourcentages réels dans l’acte d’achat.

·       En cas de décès, suis-je protégé ?
Sans dispositions particulières, non.

·       La tontine est-elle conseillée ?
Seulement dans certains cas.

·       La SCI est-elle adaptée ?
Pour les projets patrimoniaux structurés sur le long terme.

Conclusion

L’achat en indivision par des concubins à Cambrai est courant et permet d’accéder simplement à la propriété. Mais ce régime doit être encadré pour éviter les difficultés au moment d’une séparation ou d’un décès. Les aspects financiers, juridiques et successoraux doivent être anticipés.
Un accompagnement permet de choisir la solution adaptée : indivision simple, convention, testament, clause de tontine ou SCI.